完成売りへ

FF021_L 最近、大阪高裁が青田売りを巡る「眺望権」のトラブルに関して、「購入希望者は実物を見ることができないので、売り主はその実物を見聞きできたのと同程度まで説明する義務がある」と説明義務の基準を示しました。眺望、周辺環境の騒音、共用部分などは、モデルルームで確認できません。入居後「こんなはずではなかった」「説明と異なる」とトラブルの多い「青田売り」に一石を投じたといえるでしょう。売り主側にも青田売りを見直す動きが芽生えているようです。三次元方位センサーと頭部搭載型のディスプレイを利用して疑似体験できるなど、説明方法のグレードアップをしたり、工事中に一室だけ完成させてモデルルームとして公開する完成売りをはじめたりするところもでてきました。とはいえ、完全な完成売りではありません。購入行為において、実物を確認することは当たり前のことではないでしょうか?完成売りはまだまだ少数ですが、主流になることを願います。
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青田売りに関係する宅地建物取引業法
第32条(誇大広告等の禁止)・・・著しく事実と相逸する表示をしたり、誤露をさせるような表示をしてはならない。
第33条(広告の開始時期の制限)・・・建築確認や造成の許可などがおりたあとでなければ、売買の広告をしてはならない。
第35条(亜要窮項の鋭明等)・・・売買契約の締結に先立ち、賑売業者または媒介業者の有資格者が物件と取引について魯面や図面により重要事項の説明をしなければならない。脱明内容についても明記されている。
第36条(契約締結等の時期の制限)・・・建築確蝿や造成の貯可がおりたあとでなければ契約を結んではならない。
第41条(手付金の保全)・・・処囲を謂じたあとでなければ、買い主から手付金を受領できない。ただし、金額や取引の実摘によっては除かれる。

完成売りと青田売り

FF020_L 新築マンションは建物が設計され、建築確認申請という手続きが完了、または実施されたあとに販売が開始されます。購入希望者は建物完成前なので実物を見ずにモデルルームに足を運び、パンフレットや図面を見て購入を決めます。青田売りとは、このように実物がない販売方法を指します。これに対して、完成直前の建物を見て購入することを完成売りといいます。完成売りは2002年にある大手分譲会社がはじめましたが、マンションの販売方法は青田売りが圧倒的に多いといえます。なぜ、実物が完成しないのに売り出すのでしょうか?青田売りであれば、売り主が資金回収を早めることができるからです。マンション建設の工事期間だけでも、1年から2年、用地仕入れ・企画・設計を含めれば、さらに長い年月がかかります。着工間もない段階で分談をはじめ、完成した時点ですべて売れていれば、土地費用や建設甜用を完成と同時に資金回収ができますから、青田売りは売り主サイドの都合といまずチェックすべきことは、建築確認済証や開発許可証などがあるか否かです。宅地建物取引業法により、建築確認や開発許可がおりたあとでなければ、広告をしては地建物取引業法により、建築確認陸いけませんし、契約もできません。
高額な取引なので、法律も細かくなっています。こちらのサイトも見て→ 知識で身を固めましょう。
実物のない青田売りにおいて、工事完了時の形状、構造を、契約前のどの機会で確認したらよいのでしょうか?パンフレットやモデルルームで確認するだけでなく、「重要事項説明」において、書面や図面により説明を受けます。重要事項説明とは、契約に先立ち、販売業者などが購入者に対して物件の説明をする義務のことです。詳しくはP160で述べますが、物件の形状や構造のほかに、物件に関する権利、法令に基づく制限の概要、契約の解除、損害賠償額や違約金、手付金の保全措置、マンションの管理内容、代金の授受方法など、文字どおり重要な事項の説明が含まれます。

マンション購入討論6

FF019_L 古賀:モデルルームは見栄えのよい住戸で作られることが多いので、家具や調度品に惑わされずに、実際のものをイメージしたほうがよいと思います。キッチンや洗面台の幅、お風呂の大きさなどは、メジャーがあれば実際のモデルで比較検討してみることで感じがつかめます。最近は、会社によってはパンフレットに細かい内容を記載した例も増えてきました。先の例で言えば、部分的な窓廻りの断面図や高さ関係の寸法が入っているものもあります。やはり、そのようなトラブルは多いのでしょうね。また、パンフレットは平面図のみの表記が普通ですので、高さ方向には注意したほうがよいと思います。例えば、柱と柱の間には梁があるのが普通ですが、図面に記載がなく、完成したら部屋の中央にあったという例は少なくないですし、設備の配管ダクトなどで下がり天井になっている場合もあります。そのほかに、住戸に関わる部分であるものの、共用部扱いで詳しく記戦されていない例もあります。共用部の図面は紙面の都合で住戸に比べて小さく表記されますから、記載しきれないケースがあるようです。角住戸やルーフバルコニー付住戸、2戸1階段住戸では、壁やフェンスで廊下や階段からの催入対策がされているかどうかなど。あと、独立したバルコニーで雨水排水口がひとつしかなく、メンテナンス不足で落葉や泥が溜り、住戸に没水する耶故もあるようで、これなどは別にオーバーフロー管を取っていれば安全なのですが、パンフレットにそこまで記載されている例は少ないでしょうね。
おぎわら:モデルルーム内部の写真撮影を許可してくれないデベロッパーがほとんどのようです。なぜ許可をしないのか?というところに、モデルルームの落とし穴があります。つまり「このようにつくります」ではなく「こんな感じでつくります」といっているわけですモデルルームはあくまで目安に過ぎません。これは青田売りの限界ともいえるでしょう。本来、マンションは建設後に販売すべきだと思うのです。見てから買う、ということがトラブル回避になるのですが、デベロッパーに資金力がなければ完成売りは難しいもの。法律で「青田売り禁止」にしないと、この問題は永遠になくならないと思います。
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司会:モデルルームでは平面よりも立面方向、つまり高さ方向が記載されていない場合が多いために、梁、下がり壁、天井の傾斜、天井の段差、腰壁の満さなどが分かりにくいんですね。不明な場合は担当者に聞くことが誤解のない買い物になりそうです。いい勉強になりました。ありがとうございます。

マンション購入討論5

FF018_L 古賀:今のお話のように、見える範囲は限られますが、それでも共用部分を含めるとチェックできる箇所がずいぶんあると思います。しかしすべてを確認できるというわけでもありません。マンションの工事期間は、3階建ての規模の小さなものでも7.8カ月以上、中高厨であれば1年以上かかるのが普通です。内覧会で見ることができるのは、そのような長い工機を経て仕上がった状態ですが、コンクリート内の鉄筋や設備配管の施工状況など、隠れてしまっている部分は確認するすべがありません。そのような部分を施工中に確認することが、工事監理でもっとも璽要なのですが、現在のマンション供給の仕組みでは、脳入者側でそれを行なうのはまず無理で、供給者側に委ねるほかありません。ですから、第三者の建築士に同行調査をしてもらったとはいえ、「このマンションは大丈夫ですよ」というお墨付きが得られるというものではないということを前提にお考えいただきたいと思います。
司会:やはり大きな意味があるようですね。さて、次にお聞きしたいのは、モデルルームのことです。モデルルームはその名の通り「ある部屋のモデル」であることはわかるのですが、自分の希望するプランと違うモデルルームの場合はなかなかイメージが浮かばないということもあります。「建築よろず相談」に寄せられる相談のなかには、自分の部屋を初めて内覧会でみたら、掃出し窓がモデルハウスとは違って高さがあり、跨いでバルコニーに出なければならなかった、なんていう問題がありましたが、屋上テラスなどがある場合は防水の関係で立上りができるなどということは、一般の方には想像できません。そのほかに落とし穴なんてあるんでしょうか?
、モデルルームと自分の理想間取りの相違はどうカバーするか。こちらのサイトも→ご覧になって参考にしてください。
山口:落とし穴というか、思い込んでしまいそうなことはありそうですよね。どうしても目先の事にこだわって解釈してしまいそうですから。陥りやすい事柄は2通りあります。ひとつは調度品によるイメージ、もうひとつは部屋のつくりそのものです。調度品のグレードや家電品の大きさなど、部屋を広く見せるためのインテリアコーディネートがなされています。例えば、薄型のテレビが髄いてあるとか、テレビそのものを置いてないとか。また、色々な生活用品が置いてないと、とても素敵なインテリアに感じます。まるで滞在型のホテルの一室みたいな感じのところもあります。部屋のつくりでは、玄関廻りの広さや収納の位置、扉の形状、天井の形なども注意したほうがいい物もあります。

マンション購入討論4

FF017_L 司会:設計図は競終図面ではないので、見せることには蹄路するという栂図なのですね。ただ、聯入者からすると、自分はどの時点の設計図を基に購入しているのか?ということが気になります。変更が当たり前になるようだと、建物によっては問題になる場合もありますよね。このあたりに、何かしっくりこないものを感じます。しかし、事傭がお話のような内容だとすると、次善の篭として第三者の建築士の同行依頼は意味があると思うのですが、いかがでしょうか?

藤井:設計図面がない場合でも、パンフレットの平面図や仕様などで、建築の工法や長所短所などは、建築の専門家である建築士ならば推測できます。また、内覧会などでまったくの知識なく建物を見る場合と、建築士の説明を受けながら見る場合ではずいぶんと違うように思います。それにでき上がった状態が良いのか悪いのか判断しかねる場合でも、建築士同行ならば安心できると思います。

おぎわら:さきほど、図面は見せてもらえると言いましたが、私が同行したマンションは、ひとつを除いてすべて見せてくれました。意匠、構造、殴偏を聞いて、購入する住戸だけでなく、マンション全体についても依頼者に脱明することが、同行したときに行なう最初の仕事となっています。

司会:建築士の内覧会同行が増えることで、マンション業界に「素人だまし」が横行しなくなるでしょうから、マンション同行は依頼したほうがいいようですね。具体的な話ですが、マンション同行検査は何を見るのですか?また、どのようなことが実際にありましたか?
モデルルームへ詳しい方に同行してもらうサービスがあります。購入に向けて様々なサポートがございますので、こちら→のサイトも見てさまざまなサポートを調べておきましょう。
津村:内覧会は、購入したマンションが期待どおりにでき上がっているかどうかを見るわけですね。専有部分では、表面上の見える範囲と、見えない部分と両方あると思います。見える範囲はクロスの貼り方など仕上げ材の状態、建具の開閉具合、設備の機能などです。見えないところは、浴室から天井裏を見るとか、タイルの浮きがないか打診してみます。また上階の音の確認も必要です。上階がテラスになっている住戸で、ご主人に上で走り回っていただいたところ、ものすごい音のすることがわかり、早急にシートを張る対応をお願いしたことがあります。と同時に管理組合規約にテラス歩行の際のマナーを記紋してもらいました。実際の状態の確認と、住むうえでの注意点の説明をおこないます。共用部も同じです。股億面の初期不良がよく見られます。給水ポンプは防振架台に乗っているのですが、これがボルトで固定されたままになっていることがよくあります。電気配線の配線ミスも結構多く、常夜灯と自動点滅が逆になっていたり、本当に完成検査がされたのか疑問なマンションも多くありました。将来の修繕計画上の問題点や、贈入するマンションのウィークポイントなどを確認いただきます。

マンション購入討論3

FF016_L 笠原:販売時の資料として、設計図よりもパンフレットのほうが優先順位が上になっていることが多いので、見せてもらえたとしても「参考」といった扱いになってしまうと思います。実際、設計の段階では販売上の理由から、設計図よりもパンフレットの作成を先行させるという現状ですから仕方ないのかもしれません。
貰える資料はもらっておきましょう。こちらのサイトからも→いろいろな情報が手に入ります。
樽:本来はでき上がったものを買うという売買契約ですので、購入者の要望を工事に反映させることは難しいです。最近では完成してから売り出すという事業主も少数ながら現れましたが、これなど設計や監理の状態を消饗者には知る術もありません。技術者から見れば、設計や監理のプロセスを含めた売買契約であるほうが信頼性も増すわけですが、卿ら建て主になるコーポラティブとは異なり、プロセスには参加できません。内覧会に行くと予想しなかった大きな梁があったりするわけです。設計は建て主の意図を反映しているわけですが、個々の購入者の意図と同じとは限らないでしょう。そういう意味で設計図沓を考えると、峨入前にチェックすることが亜要で、購入後、図書通りに出来るかどうかはある意味、博打のようなもの、というのは言い過ぎかな?余談ですが、玄関ポーチが長尺シートになっているマンションで、パンフレットではタイルになっていました。設計図書は見て知っていたのですが、素人のフリをしてパンフレットを見て買ったのだと突っぱねると、渋々タイルに変更してくれたことがありました。

おぎわら:離入者がいつの時点の設計図面をもとにした建物を購入したのか?ということが、実はあいまいになっています。もちろん役所の行政指導によって変更になることもありますが、これはそれほどあることではありません。事業主の都合によるものがほとんどだと思います。塀業主の郁合 による変更は、どの程度まで許されるのでしょうか?実はここに、客観的な第三者が入ることの意味があるのですが、実際にはなされていないのは残念です。話が少しずれてしまいましたが、図面については内覧会で見せてもらえます。「見せてください」と言えばですが・・・。

マンション購入討論2

FF015_L おぎわら:施工会社が倒産する時期にもよりますね。施工後の倒産はメンテナンスの問題が残りますが、この場合は管理組合がしっかり巡懲すればなんとかなります。倒産する面前というのは、下諭け業者への支払いが滞る場合が多く、それまでつきあいのあった業者は論け負わなくなることが多いです。そのため、新しい業者が対応するのですが、こうした業者はリスクを冒してでも請け負うという姿勢をもっていますから、仕事の質も悪く、施工に問題があることが考えられます。当然、施工が悪ければメンテナンスも苦労するでしょう。建設中に倒産する場合ですが、これは最悪です。現場は長期間放置きれ、鉄筋などが錆び、足場も撤去されます。管財人が入るので、デベロッパーも被害者になります。デベロッパーはリスクを分散するために、株価の低い施工業者を健全な施工業者と組ませる、いわゆるジョイントベンチャー(JV)にしているようです。
司会:保証期間があっても、いずれその保証期間は過ぎるもの。主体は自分たちなのだから、管理組合の主体的な運営が大切であるということなのですね。話は変わりますが、マンションの殴計図は購入前に見ることができるのでしょうか?モデルルームでも内覧会でも、あまり見たことがないのですが・・・。通常は言われなければ見せないものでしょうか?
不動産会社は購入前に調べておきましょう。こちらのサイト→から、不動産に関するいろいろな知識を手に入れましょう。
古賀:マンションの場合、設計図は売り主と施工会社の工事鯛負契約図ですが、これがイコール売買契約図ではない仕組みですから、売り主側から積極的に提示することはまずないと思います。買い主からの詳細な質問に答えられるように販売センターに傭え付けている所は多いと思いますので、希望すれば見せてもらえることはあるでしょう。ただし、設計図どおりに工那が進めばよいのですが、工事現場で設計図を坐に詳細に施工図を描きながら施工する際、どうしても設計図どおりにいかない場合があったり、形状の変更だけでなく、買い主の利益に影響がない部分の仕様に変更が出る場合もありますので、股計図がそのまま売買契約の内容ではありませんとの注釈がつくと思います。設計図が売買契約図であれば、内容が少しでも変われば契約内容も変わってしまうということ。当然、そのひとつひとつを買い主に説明しなければならなくなりますが、その際のトラブルを避けるためなんでしょうね。マンションに限らず、設計図どおりに施工できれば問題はないのですが、建物は詳細な部分になるにつれて変更が出ることがよくありますので、やむを得ない而もあると思います。

マンション購入討論1

FF014_L 司会:株価をみますと、株価の大変低いデベロッパーや施工会社のマンションは大丈夫か?という心配があります。もし、購入後に倒産した場合のメンテナンスなどはどうなるのでしょうか?
買って住み始めた後の事も重要です。←こちらのサイトでも確認してみましょう。
栗原:そのようなことは現災に起こっていますし、当然考えなければならないことですが、暇疵期Ⅲとか裁判だとかは別にしても、現実問題としては生活をしているのであり、一番大切なことは入居者全員でマンション管理組合をしっかり運営し、委託管理会社などに管理を頼んでいる場合でも管理会社と対等に打合せできる体制を築き上げることです。また、管理組合は修繕費を獄み立てていると思いますので、専門家を入れてでも入居後早めに「長期修紹計画書」を作成しいろいろな事態に備えて計画的対応できるようにし、それに基づいて管理糾合の黄任で各種メンテナンスを行なっていくことですね。
樽:メンテナンスの主体は戸建てであろうとマンションであろうと自分で行なう必要がありますね。マンションの居住者は集間心理というのかな?自分の建物だという意識が薄くなりがちで、ともすれば誰かが行なってくれると思いがちです。主体は自分たちであり、それを代行するのが事業主であり施工会社で、彼らは契約に韮づいて行なっているわけです。だから購入後に倒産でもされると、聯入時に連滞保証でもない限り、自分たちが施工者を新しく探し出して発注するというハメになりますね。暇疵修補やサービスの請求をする相手がいないので、これはもうやり場のない状態になります。新しく改正されたサービス約款でも、防水関係以外は5年程度の保証しかしていないのが現実ですし、民間企業で絶対に倒産しない企業などないわけですから、あまり過大に考えずに、栗腺さんが言われているように、住んだあとにどうやって自主性をもって取り組めるかのほうが大切かもしれません。

モデルルームでの疑問は

FF013_L まず、モデルルームは物件をよく見せるために精いっぱいていねいに仕上げてあると思ってください。以前、相談を受けて調査にいった例では、工期に追われてとにかく間に合わせようと雑な工事をしたのがありありとわかる物件がありました。思わぬ障害で工期が遅れることもまれではありません。さらに、実際はたくさんの部屋を短期間でつくるために大勢の職人さんが工事を行ないますので、多少の出来不出来は必ず発生します。本来、完壁に補修したうえで内覧会に臨むのが当然なのですが、そうでない現場もあるようです。内覧会については第6章で詳しく説明しますが、問題点はできるだけ早めに指摘して直してもらいましょう。
何種類かの間取りタイプがあっても、モデルルームは全タイプはつくらないのが一般的です。仮に隣入するタイプであっても実際とは小さな違いはあります。例えば部屋の隅に柱が出ている場合、柱の寸法は各階あるいは部屋の位置によっても違います。梁の大きさも違う可能性は大です。モデルルームの寸法ではちょうど収まるはずだった家具が、実際は収まらないということも考えられます。クローゼットの中の柱型が大きくて、予定していたほど収納量がなかったという例もあります(このような柱の大きさによる不利や不平等を回避するため、「アウトポール設計」という柱を外側に配したプランもあります)。モデルルームには物件に含まれていない家具や調度品もコーディネーターが厳選したものがしつらえてあります。高級な造り付け家具や豪華な照明器具などもよく見ると「オプション」と表示してあったりします。最初は難しいかもしれませんが、これらに惑わさないようにしましょう。
モデルルームは不動産会社、物件によってさまざまです。←こちらのサイトからもいろいろな事例に触れて知識を蓄えましょう。
トラブルによって仕様が変わる場合も
また、工事中の予期せぬ原因でモデルルーム通りに施工できなかったという可能性もないとはいい切れません。こんな場合は買い主に事前に連絡をすべきなのですが、どこかで連絡が途切れて問題になったケースも耳にしました。あるケースでは、床の仕上げに直貼りフローリングが予定されていました。薄い材料を表面に貼るのですから、コンクリートの表面は平らにならされていなければなりません。しかし、温度により予想以上に硬化が速かったのか、人手が足りなかったのか、ならしが不完全なコンクリートになってしまいました。現場では苦労して高いところを削り、セルフレベリング材という設計にはなかった材料を使って修復を試みましたが、精度のいい仕上がりとはなりませんでした。結果、本来なら2室の床が同じ高さになるはずが、数ミリの段差ができてしまったのです。このレベルであれば、実際の使用上問題はありませんが、やはり気持ちのよいものではありません。一戸建て同様、マンションも人の手で、現場でつくられるものですから、このようなトラブル(というほどのものではないかもしれませんが)は起こりえるのです。

棟内モデルルーム

FF012_L 棟内モデルルームについても触れておきましょう。完成近い現場の一室を仕上げて棟内モデルルームとしていることがあります。これなら引き渡しの状態に近いものを見ることができます。砿や床の質感、サッシを閉めた時の遮音の感じなどがわかります。工事の進行状況にもよりますが、足場がとれていれば窓からの景色、部屋の明るさなどが確認できます。ただし現場によっては用意されないことも多く、工事の都合上、下層階にしか設けられないので、希望する住戸とは一致しないかもしれません。「あくまでもモデルルームである」ということを念頭に、住戸がどのようなものか、しっかり把握することが大切です。
モデルルームはさまざまあります。←こちらのサイトでも情報を収集しましょう。
仮設か?棟内か?
仮設モデルルームは、実際の建設地の近辺に土地を借り、プレハブで建てられることが多いようです。プレハブとはいえ外観もキレイに施工されています。実際の建設地では敷地内に仮設で建築するスペースがないことも多く、工事の騒音で営業しづらいという理由もあるでしょう。また、できるだけ早く販売したいという意図から、棟内モデルができるまで待てないという事情もあるようです。早い時期に販売のめどがつくと棟内のモデルルームは用意されない場合があります。実際の建物が見られるという意味でも仮設のものよりもよいのですが、工事の終わりごろにできるということもあって、棟内モデルルームを見にいった時には残りの販売戸数は数戸のみ、ということがあります。選択の幅を広げるためには、やはり仮設のモデルルームに販売当初の早い時期に行くほうがよいでしょう。数多くのモデルルームを見て、目を養って下さい。